銀行怎麼替你的房子估價？

買房只要準備成交價的兩成作自備款？事實上，銀行核貸不只看買方的財務條件，房屋鑑價同樣是關鍵。一旦鑑價低於成交價，自備款可能瞬間增加。銀行究竟怎麼替房子估價？買房前，又該如何避免意料之外的資金缺口？

文／黃信安

有民眾在新北五股洲子洋重劃區買下近千萬元中古屋，貸款時驚覺買在行情高點，問遍多家金融機構，都發現銀行鑑價不足，最後僅有信用合作社願意承作，最高只能貸成交價的七成，臨時得多籌近百萬元自備款。因無親友幫忙，他只好向融資公司借錢交屋，再趕快轉售，最後賠售幾十萬元。

「如果補不出來就是違約，近兩百萬元頭款可能就不見了。」中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富說，購屋族多誤以為有兩成自備款就能買房，一旦銀行鑑價低於成交價，原以為的八成房貸也會跟著打折，差額得由買方補。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出，房屋成交價是特定買賣雙方談出的結果，可能受到交易條件與買方喜好影響。銀行鑑價則是將房屋作為擔保品，衡量其市場價值，由於鑑價是房價的落後指標，市場多頭時可能低於行情，空頭時則可能高於行情。

值得注意的是，鑑價不是只有買房當下才會遇到。日後若想增貸，銀行同樣會重新鑑價，屋齡增長、行情變化都可能讓核貸金額不如預期。

呂崑富指出，銀行核貸時，買賣價與鑑價會「取其低」，作為貸款成數的計算基礎。一間成交一千萬元的房子，即使買方可以貸八成，銀行若只鑑價九百萬元，最高只能貸七百二十萬元，不是原先以為的八百萬元。


銀行估價各有一把尺

辦房貸還要分清楚房子「估不到」，還是買方「貸不到」。前者看房屋價值，後者看收入、負債、信用與還款能力，房子即使鑑價可以做到八成，也不代表買方一定貸得到八成。呂崑富形容，「銀行鑑價有時候真的很像玄學」。

特殊物件的鑑價差距可能更大。呂崑富就曾碰過同一間獨棟透天，一家銀行鑑價一千兩百萬元，另一家卻鑑價二千萬元，相差八百萬元。「屋主花三百萬元裝潢，買方喜歡、願意反映在成交價上，銀行卻未必認價。頂樓加蓋、一樓增建，或使用面積大於權狀也是如此。」中華民國地政士公會全聯會常務監事蕭琪琳舉例說。

二○二六年五月修訂的第十四號公報，希望金融機構增加第三方專業估價，方向已定，但尚未及於一般自住購屋。

目前一般住宅仍多由銀行內部鑑價，主管機關並未強制全面委外，第三方專業估價主要增加在高價住宅、企業金融及聯貸案件。相較於銀行端，估價師會實際現勘，特殊建材、裝修及周邊環境等銀行書面鑑價不易掌握的條件，也能納入估價考量。