包租代管的「五連敗」困境

◎張瀞文

今年8月，台灣社會住宅包租代管制度爆發重大營運風波。寄居蟹租屋公司因關聯企業財務爭議引發關注，隨後表明無法繼續提供政府社宅包租代管服務，國家住宅及都市更新中心被迫啟動大規模案件轉銜機制。

截至10月16日，列管案件已達6688件，其中4196件完成轉銜或結案，仍有2335件正在辦理、157件持續聯繫。政府並表示，對於房東遭欠租、房客押金未退等問題，將在查證後啟動代償。

這場風波暴露出一項住宅政策風險：政府可以透過包租代管迅速擴大居住服務，但當民間業者出現財務危機，原本應受到政策保障的房東與房客，仍可能必須面對業者更換、重新簽約及款項清償等問題。

就在中央調整直接興建社宅策略、持續擴大包租代管之際，伊甸基金會副執行長鄒聖盈在社會住宅推動聯盟記者會上，提出更深層的制度批評。他認為，若從弱勢入住保障、租金控制、租期穩定、住宅品質及社會福利服務五個面向比較，被政府稱為社宅之一，確依賴私人租屋市場的包租代管政策，在公共保障程度上仍有明顯不足，他形容為「五連敗」。

寄居蟹事件與鄒聖盈提出的五項批評，涉及不同層次的問題：前者是委外業者的財務及營運風險，後者是私人租屋市場的制度限制。但兩者共同指向一個問題：當政府將部分社宅供給與管理責任交給民間，究竟應建立什麼保障，才能確保最需要住宅協助的家庭不因市場或業者問題而受到影響？

第一敗：房東可以挑房客，弱勢保障有漏洞

鄒聖盈首先指出，民間租屋市場最大的不平等之一，就是房東具有選擇房客的權力。

在實際租屋過程中，部分房東可能因為年紀、家庭條件、身心障礙或經濟狀況，對某些承租者抱持疑慮。例如，獨居長者可能被認為需要額外照顧；身心障礙者可能因生活需求較特殊而遭到拒絕；經濟弱勢家庭則可能被擔心無法持續支付租金。

鄒聖盈在記者會中指出，即使是掛著社會住宅名稱的包租代管，也可能發生業者與房東基於風險考量，排除部分弱勢對象的情況。他認為，這是包租代管制度難以完全擺脫私人市場邏輯的根本限制。

政府直接興建的社會住宅則有不同的分配制度。

依《住宅法》第4條，社會住宅應以直轄市、縣市轄區為計算範圍，保留至少40％比率，出租給符合資格的經濟或社會弱勢者。

政府可以透過資格審查、評點及抽籤制度，提供符合條件的弱勢家庭取得住宅的機會。

包租代管依法也屬於社會住宅的一種，原則上同樣必須遵循弱勢保障比例要求。因此，問題並非包租代管完全沒有法定保障，而是其房源仍來自私人市場，實際媒合過程涉及房東參與及業者管理。

即使整體弱勢承租比例符合政策要求，也未必代表每一種弱勢家庭，都能同樣容易取得住所。因此，鄒聖盈所說的第一敗，指向的是制度能否保障那些最容易受到房東排斥的租客。